Hipoteca inversa en España para propietarios mayores
Recibe liquidez usando tu vivienda como garantía y sigue viviendo en ella.
Antes de firmar nada, entiende la operación completa
Si tienes más de 65 años, una vivienda en propiedad y quieres obtener liquidez sin mudarte ni vender la casa, la hipoteca inversa es una de las fórmulas que existen en España. Consiste, en resumen, en recibir un importe —de una vez o en pagos periódicos— usando la vivienda como garantía, sin devolver cuotas mensuales mientras vives en ella.
Es un producto de nicho, con pocos operadores, y por eso conviene entender bien las condiciones antes de decidir. Este sitio reúne guías sobre requisitos, costes, fiscalidad y herencia para que puedas comparar con calma, sin la prisa que impone una conversación comercial.
No somos una entidad financiera ni tramitamos solicitudes: publicamos información y criterios para que llegues a cualquier entidad sabiendo qué mirar.
Un mercado pequeño que ha cambiado en pocos años
La oferta sigue concentrada en pocas entidades, con enfoques distintos y condiciones que no se copian entre sí. Estas son las que han aparecido en el mercado español y lo que conviene saber de cada una antes de pedir una estimación orientativa.
EBN Banco
Comercializa su propio producto de hipoteca inversa. En su información pública aparece un valor mínimo de vivienda de 150.000 euros, una referencia útil para saber si tu caso entra en el rango.
Caser
Mantiene oferta desde el lado asegurador. Suele combinar la hipoteca inversa con una renta vitalicia, un enfoque que cambia cómo se cobra y cómo se calcula la deuda.
Catalana Occidente
Opera desde el ámbito asegurador con su propia versión del producto, con condiciones y requisitos que conviene leer íntegros y no solo el folleto resumido.
Bankinter
Su entrada en 2019 se leyó como una señal de apertura bancaria al producto. Sigue siendo una referencia útil para entender cómo un banco estructuró la operación.
CaixaBank
Entró en 2025 reactivando un piloto anterior, sin la cobertura comercial completa de otros operadores. Merece la pena seguir su evolución antes de tomarla como referencia definitiva.
Resto de la banca
La mayoría de entidades no comercializa hipoteca inversa. Es un producto complejo, con impacto en la herencia, y eso frena a muchos bancos. La regulación ha ido aclarando el marco, pero la oferta sigue siendo escasa.
El Banco de España no ofrece el producto, pero orienta sobre él y sobre los derechos del cliente bancario. Su guía oficial es útil para contrastar lo que te explica una entidad, y consultar fuentes oficiales antes de firmar es una buena costumbre.
Tres formas de liberar patrimonio, tres consecuencias distintas
Hipoteca inversa
Sigues viviendo en la casa. Recibes un capital o una renta y la deuda se acumula con los intereses sin cuotas mensuales. El préstamo se liquida cuando falleces o cuando vendes o dejas de residir en el inmueble.
Encaja si quieres complementar la pensión o cubrir un gasto puntual sin perder el uso de la vivienda. No es una solución para maximizar el importe total.
Ver requisitosNuda propiedad
Vendes la propiedad y conservas el usufructo: sigues viviendo en la casa hasta el final, pero el dinero entra de golpe y dejas de ser propietario pleno. La vivienda ya no forma parte de la herencia en los mismos términos.
Suele compararse cuando lo que pesa es querer el importe ahora y no dejar la casa como legado.
Ver alternativasRenta vitalicia inmobiliaria
La casa se convierte en un ingreso periódico de por vida. Cada fórmula encaja en situaciones distintas y tiene implicaciones fiscales y de herencia diferentes, así que la comparación no se resuelve por el importe mensual.
Lo comparamos con la hipoteca inversa y con la nuda propiedad, caso por caso, en la guía específica.
Comparar rentasEl error más común al comparar ofertas es fijarse solo en el importe ofrecido y olvidar los intereses, que son los que determinan la deuda final. El segundo es no preguntar por el límite de responsabilidad patrimonial, el punto que dice si los herederos pueden acabar pagando más que el valor de la vivienda. Leer las condiciones completas, no solo el folleto, evita sorpresas.
Tres variables mueven la cifra, y ninguna la controlas del todo
El importe depende de la tasación de la vivienda, de tu edad y de si eliges cobro único o renta. Cuanto mayor es la edad, mayor suele ser el porcentaje que la entidad está dispuesta a entregar, porque el horizonte del préstamo es más corto.
El valor de tasación marca el techo: no se presta una cifra que se acerque al valor total del inmueble. Por eso conviene pedir una estimación orientativa antes de dar cualquier paso, y compararla con lo que ofrecería otra entidad.
La operación no es gratuita, y esos costes conviene conocerlos antes
Formalizar una hipoteca inversa implica gastos de tasación, notaría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, entre otros. Son partidas que se conocen por adelantado si se piden por escrito, y que cambian el cálculo de lo que realmente recibes.
En la página de costes y fiscalidad desglosamos cada partida y qué parte asume normalmente el solicitante, para que puedas restar los gastos antes de comparar ofertas en vez de después.
Qué pasa con la casa cuando fallece el titular
Cuando fallece el titular, los herederos pueden pagar la deuda, vender la vivienda o dejar que la entidad ejecute la garantía, según lo pactado. La deuda acumulada crece con los intereses, y el límite de responsabilidad patrimonial es un punto clave que debe figurar en el contrato.
Ese límite es lo que separa una operación cerrada de una deuda que se transmite. Si no aparece por escrito con claridad, conviene preguntarlo antes de seguir. Desarrollamos el tema, con los escenarios habituales y qué preguntar a la entidad, en la guía de herencia y amortización.
- Mantener el uso de la casa Seguir viviendo en ella es lo que suele decidir la fórmula.
- Dejar un legado a los herederos Todo lo que se cobra reduce lo que queda, y hay que asumirlo antes de firmar.
- Maximizar la liquidez Choca de frente con las otras dos, y es donde conviene ser sincero con uno mismo.
Cuatro tareas antes de llamar a ninguna entidad
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1
Reúne los documentos
La escritura de la vivienda, la última tasación y tu documentación de pensionista. Tenerlos a mano evita que una primera conversación se quede en preguntas.
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2
Define qué forma de cobro buscas
Un importe único, una renta periódica o una mezcla de ambos. La elección cambia el cálculo de la deuda y la planificación familiar.
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3
Decide tu prioridad
Mantener el uso de la casa, dejar un legado a los herederos o maximizar la liquidez. Las tres rara vez se cumplen a la vez, y saber cuál manda simplifica todo lo demás.
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4
Pide estimaciones por escrito
Antes de firmar nada, pide el desglose de gastos y el límite de responsabilidad. Con dos estimaciones sobre la mesa, la comparación deja de ser una impresión.
Bancos que se frenan, regulación que empuja
Es un producto complejo, con impacto en la herencia, y eso frena a muchos bancos. La regulación ha ido aclarando el marco, pero la oferta sigue concentrada en pocas entidades. El Banco de España ha impulsado en 2026 que el producto gane claridad institucional, aunque sigue siendo escaso.
La longevidad creciente y el peso de la vivienda en el patrimonio familiar mantienen el interés. Para el propietario, la ventaja es que puede estudiar la opción sin prisa: no hay una ventana de mercado que se cierre, y la información mejora cada año.
Cuando un regulador empuja a ordenar la información, suele ser señal de que el producto genera dudas. Por eso, leer antes de decidir es parte del proceso, no un paso opcional.
Las cuatro dudas que más se repiten
¿Puedo seguir viviendo en mi casa con una hipoteca inversa?
Sí, en la hipoteca inversa sobre vivienda habitual la casa sigue siendo tu residencia mientras cumplas las condiciones del contrato. No pagas cuotas mensuales y el préstamo se liquida al final.
¿La vivienda se sigue heredando?
Los herederos pueden conservarla pagando la deuda, venderla o renunciar según lo pactado. Todo depende de las condiciones del contrato y del límite de responsabilidad patrimonial que recoja.
¿Qué pasa si la deuda supera el valor de la vivienda?
Ese límite es uno de los puntos que hay que revisar antes de firmar. El contrato debe aclarar si la entidad puede reclamar la diferencia a los herederos o si la deuda queda limitada al valor del inmueble.
¿Cuántas entidades ofrecen hipoteca inversa en España?
El número es reducido. Entre las que han aparecido en la oferta están EBN Banco, Caser, Catalana Occidente, Bankinter y CaixaBank, con condiciones y enfoques distintos.
Publicamos guías, no tramitamos solicitudes
Publicamos guías en español sobre hipoteca inversa y monetización de vivienda, con foco en propietarios mayores de 65 años. Contrastamos los datos con fuentes institucionales y con las condiciones que publican las entidades. No somos una entidad financiera ni tramitamos solicitudes.
Si este contenido te resulta útil, el siguiente paso suele ser entender la mecánica a fondo antes de hablar con nadie. Puedes leer más sobre nuestro criterio y sobre quién está detrás del sitio en la página correspondiente.
- Qué es la hipoteca inversa
- Costes y fiscalidad
- Proveedores y entidades
- Alternativas y renta vitalicia
- Herencia y amortización
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